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标题: [资讯] 物业新合同正式使用之时的一些想法 [打印本页]
作者: LuckyXiaowen    时间: 2008-5-23 15:53     标题: 物业新合同正式使用之时的一些想法

此文为我们柏林一位资深业主对物业新合同的一些看法。欢迎大家讨论。此文为作者原创，未经授权，请勿转载。谢谢理解！# M8 y9 Q' c  U& \) s+ k

* {; l' i, E5 ]新的物业合同“五、一”就开始实施了，在这次实行的物业合同中明确了甲乙双方的责任和义务，首先物业公司应该是一个服务公司，是个有管理基础上的服务公司，没有了管理就没有良好的服务。
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3 c+ F% O/ h1 o5 ~    一、物业服务包括以下几方面) a: G! I$ X3 L: H
1、共用部位的日常维护、养护和管理，这里所指的共用部位指的是小区内全部共享的部位，包括了住宅楼的墙体维护、小区的道路、围墙、路灯，住宅楼内的走廊、楼梯、电梯、地下车库等维护；还包括上水、下水管路、暖气管路、消防设施、电气设备等维护；住宅楼房的外墙、道路的路面、路灯等是我们每天目睹的，小区内的道路维护不好，现已路面破损；入住六年了目前的现状如何。
5 v% G, _% G8 @$ U4 `" F, W2、公共绿地和景观的养护，目前小区内的绿地遭到严重的破坏，特别是五号楼和九号楼间的绿地，让那些溜巨犬的人破坏，其它景观和公共设施也缺少日常的维护，也已旧损。沙地也面目全非；还有就是正常的景观不能维护和保养，而个别业主自行开发的自建小绿地、小景观可以说兴旺发达（九号楼前），破坏了整体的景观。8 k  V9 @; k. E" r# h/ R2 U
3、小区内的卫生设施也破损，垃圾箱无盖；小区内的卫生只是每天一次的清扫（包括楼内的卫生），还不管垃圾站的清扫，所以没有干净的感觉，特别是夏季的异味更是影响居住环境，垃圾的清理也是一天一次，原本可以保持的卫生也被那些捡破烂的人给破坏了；单元的雨搭和路灯上方没有经常清洗，看上去很脏很旧。
! z% M, S; `0 @7 |2 m& K4、车辆管理更是一片混乱，到处乱停车，连沙地内也停车，自行车也不停车入库；汽车在小区行驶速度太快，全然不顾业主的安全，原来承诺的人车分流已成泡影；另黑三轮车在小区内乱窜，招揽顾客，也对业主构成了不安全的因素。
0 I% Y% x5 L8 ?8 N# M" Z% N5、小区内的安全管理混乱，内卫形同虚设，门卫根本就没有对进出的人员进行必要的询查，原有的巡逻也不能按时进行，保安人员不尽责，总是聚集在一起闲聊儿，还有在值勤时睡觉的，这给作案的人创造了可乘之机，几年内小区内发生了多起偷窃案件，也是个证明。由于管理不严，楼阁内的小广告不断，也不时有不明身份的人在楼内流窜，小区外围墙也没有远红外监控设备（原有楼书中标明有的），安全的可靠性也大大降低。这些都使生活在这个小区没有了安全感。3 @+ O& q0 R" ]) F
6、消防安全管理，消防法中明确指出，消防设施和消防通道不允许挪作它用和占用，现在小区内的消防通道已被私车占用，特别是单元门前的道路也停满了车辆，一旦发生火灾，消防车无法靠近火灾现场，给我们业主带来了严重的火灾隐患；楼道内和地下室堆放杂物和易燃物（破烂纸箱）。也给火灾带来了很大的隐患。% S+ L' ?& ?4 w) W/ ], Y8 f! ^
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二、新合同中的要求
3 A2 P) ?& f; w& K9 G( z6 e* W# A1、新的合同中，规定了要向业主通报物业公司的服务标准、收费的依据和明细，并按月、季、年向业主通报物业费、维修费、大、中、小修费、取暖费及各项费用的使用情况和盈余情况，但目前入住已六年了，物业公司没有一次进行过通报，剥夺了业主的知情权。这样使安分守法的业主不知道自己所交纳的费用用之于何处，也给那些不交纳费用的个别业主有了可乘之机，严重损坏了守法业主的利益。也形成了一种恶性循环，交纳物业费成了一个难题。4 W! o" L" f* A( ?1 H! a
2、新合同中提到业主有监督权，至今小区的业主委员会还没有成立，一方面是业主是一盘散沙，没有人组织，另一方面物业公司也不积极创造条件，所以也没有形成任何监督机制。
4 P0 X# p1 |' r- f  ^% A3、新的物权法和新的物业合同中都指出，共用部位的收益应该是全体业主的合同收益，这些共用部位包括小区的共用车位和停车费的收入；楼道、电梯内的广告收入；楼顶的天线收入；地下房屋的出租收入等，这些经营应该得到业主的同意，并每半年向业主公布收益情况。收益可以冲抵下一年度业主的物业管理费，可以用于各项其它费用如公用维修基金和专项维护费，并分摊到户。
+ ^- w6 P4 S3 k: D# ?: V. P+ W$ x+ D- u4、取暖费的收取和使用情况也应该向业主公布，特别是这两年北京市提出降低冬季室内温度，减少排放有害气体，每年的暖气费用都应该有节余，这些结余应该冲减下年度取暖费。6 D8 z8 w" j8 D. r0 ^
5、新合同中规定物业公司一定要符合行业规定的等级标准，就是说要有一定的物业资质，在物业服务上不得降低服务标准，如果没有相应的服务标准和服务不到位，业主有权更换新的物业公司和用其它方法来应对物业公司。) j1 c0 r) v& D& L2 j
6、物业合同应该具有一定时效性，新的物业合同已经开始使用，物业公司应该与业主重新签订新的物业合同，这样才能具有真正的法律效益。
作者: renew    时间: 2008-5-23 16:13     标题: 写的太好了。

从头看完，真的是写的非常真实，这位老野猪辛苦了。把小区目前有的问题总结的非常详细了。我觉的如果柏林能多一些这样的野猪，也不至于会有今天这样的局面了。哎。。。
作者: windrunner    时间: 2008-5-23 16:54

确实很全面, 就是不知道我们能做些什么?
作者: 蓝色！    时间: 2008-5-23 19:44

怎么执行到位呢？
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2 E$ D4 w, Z) w我们能做什么，也列出了呗，成立一个志愿小组带头。
作者: renew    时间: 2008-5-23 21:18

原帖由 蓝色！ 于 2008-5-23 19:44 发表 ! `9 n: h* _/ K' J" {; l$ \
怎么执行到位呢？9 q: J6 _" Q3 i4 }
1 L0 A9 n( G" x8 G# p4 L4 x0 u1 Q

; y. y+ D7 e5 @+ J我们能做什么，也列出了呗，成立一个志愿小组带头。
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带头容易，坚持难啊。哎。。。。。
作者: LuckyXiaowen    时间: 2008-5-23 23:47

我们能做什么，怎么做，这就是需要我们大家共同讨论的。
作者: 爱逗猫的猪    时间: 2008-5-25 10:03

签新的服务合同了吗？
作者: renew    时间: 2008-5-25 14:48

原帖由 爱逗猫的猪 于 2008-5-25 10:03 发表
+ J. w* ~0 t3 G8 b/ H0 ]' h6 T* v签新的服务合同了吗？
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你到想签呢，WY也得跟你签啊。我估计他们才不会那么傻呢。呵呵。真签了新合同可是对他们没什么好处。
作者: 小欢    时间: 2008-5-26 17:44

总有一方要先出来解决问题
作者: 馨儿    时间: 2008-5-27 16:59

如何解决啊？这是我最关心的问题了。如果这样下去，没有业主委员会，吃亏的始终是我们
作者: renew    时间: 2008-5-27 17:01

原帖由 馨儿 于 2008-5-27 16:59 发表 + v8 h1 \: O7 U/ Z7 i. m, q
如何解决啊？这是我最关心的问题了。如果这样下去，没有业主委员会，吃亏的始终是我们

7 ~/ O6 r5 ]/ W3 v! {% ~/ ?- @9 n, s0 O$ e

  |. c6 ?0 u9 J. P- }" n, Z9 U目前这局势真是有点－－－－闹心加无奈。
作者: LuckyXiaowen    时间: 2008-5-27 22:09

这是一个普遍的社会问题。波及面太广。一时半会不会有什么大的改观。
作者: LuckyXiaowen    时间: 2008-5-30 16:25

仔细又看了一遍这篇文章，想想现在物业问题实在太多，却天天追着业主要物业费。总以没有业委会为借口，还不时拿发律师函要挟。太失望了！
作者: 小欢    时间: 2008-5-30 17:40

刚开始接到律师信的时候还有点紧张，现在已经麻木了。不过馨儿说得对，这样长期拖着对我们也很不利，真希望能有一个好地解决办法出来
作者: 子系逊    时间: 2008-5-30 17:46

问题落实的我们这里，有没有必要动用论坛的号召力，和更多业主通气，给物业压力。
作者: 馨儿    时间: 2008-5-31 13:01

这个新合同有没有规定物业必须与业主签？之前的合同终止？
作者: 阿火    时间: 2008-5-31 13:17

结合物业新合同，大家考虑考虑我们柏林业主如何督促物业做好相应的服务，可以讨论讨论，我们爱柏林
作者: 外星球的猫    时间: 2008-5-31 14:27

签订新合同对业主也未必是件好事' }+ a; I- C9 M1 t$ |
如果物业还是依旧这样子，那么新合同对于业主只有制约没有服务
作者: LuckyXiaowen    时间: 2008-5-31 18:34

有空去研究研究新合同...
作者: renew    时间: 2008-5-31 18:35

原帖由 LuckyXiaowen 于 2008-5-31 18:34 发表 + b! n" T" a, D3 p0 U
有空去研究研究新合同...

" w+ E$ `% C1 C1 o6 {
, @0 T( h( `. N; W恩，快去研究，研究完上来向我们汇报啊~~
作者: 外星球的猫    时间: 2008-5-31 18:39

原帖由 renew 于 2008-5-31 18:35 发表
2 L2 @; {: Y( ^, _; @: U. G
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% Z4 ], @/ J- M5 L, |恩，快去研究，研究完上来向我们汇报啊~~

& s& t3 a1 H5 q! O/ P限期1周，逾期请客
作者: LuckyXiaowen    时间: 2008-5-31 18:53

啊？！
作者: 外星球的猫    时间: 2008-5-31 18:55

原帖由 LuckyXiaowen 于 2008-5-31 18:53 发表
& Q1 p0 O; d; c& [% W0 J啊？！
' i: v( m$ Q- E8 I( d* W
啊啥？赶快行动去



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